건축허가거부처분취소청구사건

도시계획법에 의한 사업시행으로 일단의 주택지를 조성하면서 일부 택지에 대하여는 원형택지로서 도시계획법 제4조에 의한 허가를 받아야만 건축행위를 할 수 있도록 조건부 준공검사를 한 경우, 그 효력이 당해 토지의 승계인에게도 미치는지 여부

【원 고】
【피 고】 서울특별시 종로구청장
【주 문】
원고의 청구를 기각한다.
소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】 피고가 1984.11.7. 원고에 대하여 한 건축허가거부처분은 이를 취소한다.
소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결.
【이 유】 (1) 원고가 1984.9.14. 피고에게 원고소유의 서울 종로구 평창동 (지번 생략) 대지상의 주택건축허가신청을 한데 대하여 피고가 1984.11.7.자로 "당해 지역은 그린벨트지역과 인접한 토지로 도시계획법 제4조 및 개발제한구역관리규정 제3조에 의하여 건축허가가 규제되고 있는 지역이며 당해 토지의 지목이 대지라고 하더라도 원형택지로서 주위 여건상 건축허가가 가능하지 못하다"는 이유로 그 허가를 거부하는 불허가처분을 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
피고 소송수행자는 이건 건축허가거부처분은 위 도시계획법등 관계법령의 규정에 따른 적법한 처분이라고 주장함에 대하여, 원고소송대리인은 이건 토지는 도시계획상 주거전용지역이고 공무상 지목이 대지일 뿐만 아니라 사실상으로도 도시계획법에 의한 일단의 주택지 조성사업의 시행으로 택지소정이 완료된 완전한 대지이고 원형태지가 아니므로 위 도시계획법 제4조 소정의 형질변경 없이도 주택건축이 가능하고 따라서 설사 위 택지조성공사의 준공검사때에 원형택지에 대하여 어떠한 조건이나 제한이 붙여졌다 할지라도 이건 토지에 대하여는 그 효력이 없다 할 것이고 그렇지 않다 할지라도 그와 같은 제한의 효력이 새로이 위 대지의 소유권을 전전 취득한 원고에게까지 미친다고 볼 법적근거도 없으며, 위 토지는 개발제한구역인 이른바 그린벨트지역에 바로 인접한 토지가 아니고 그 중간에는 넓은 자연녹지 내지 공원지역이 있으므로 이건 토지에 주택을 건축한다 할지라도 그로 인하여 그린벨트지역의 유지관리에 지장을 초래하거나 주위의 자연미관을 해치는 등의 염려가 전무하고, 또 이건 대지와 동일한 조건의 같은 주택단지 내의 다른 대지 22필지 사항에는 이미 건축허가를 해주어 주택이 건립되어 있음에도 불구하고 유독 원고의 이건 대지상의 건축허가신청만을 거부하는 것은 국민의 기득권 내지 기대권을 침해하고 형평의 원칙에도 반하는 것이므로, 피고의 이건 건축허가거부처분은 법령상의 근거가 없거나 그 재량권의 범위를 일탈 내지 이를 남용한 위법한 처분으로 그 취소를 면할 수 없다고 주장하고 있다.
(2) 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 1(재결서), 갑 제3호증 및 을 제8호증의 1 내지 3(각 등기부등본), 갑 제4호증(토지대장등본), 갑 제5호증(도시계획확인원:갑 제21호증과 을 제6호증도 같다), 갑 제7,19호증(각 지적도), 갑 제9호증 및 갑 제11 내지 18호증의 각 1,2(각 건축물관리대장 및 등기부등본), 갑 제22,23호증(각 도시계획확인원), 갑 제24호증(건축설계도면), 을 제2호증(도시계획결정), 을 제3호증(서울특별시 도시계획사업실시 계획인가), 을 제4호증(택지조성준공), 을 제5호증(준공검사중)의 각 기재 및 증인 소외 1의 일부증언(뒤에서 믿지 아니하는 부분제외)과 당원의 현장검증결과 및 감정인 소외 2의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이건 토지는 원래 국유이던 서울 종로구(서대문구였으나 후에 종로구로 행정구역이 변경됨) 평창동 (상세지번 생략) 임야 47정 3단 3무보의 일부이던 바, 1971.6.25. 건설부장관은 위 임야를 포함한 그 일대의 임야 932,600평방미터에 대하여 녹지지역에서 주거지역으로 도시계획에 의한 용도지역을 변경함과 동시에 그중 위 임야 외 88필지의 임야 합계 909,500평방미터에 대한 일단의 주택지 경영시설을 결정고시하고, 이어 1971.10.12. 서울특별시장은 위 평창 주택단지조성사업의 실시계획에 대한 건설부장관의 인가를 얻어 소외 한신부동산주식회사로 하여금 위 사업을 시행, 집행하도록 한 후 1974.1.21.에 이르러 그 준공검사를 함에 있어서 그때까지 택지정지가 미시공된 일부토지인 이른바 원형택지에 대하여는 이를 준공검사 도면에 따로 표시하여 "원형택지상에 건축을 함에 있어서는 별도로 도시계획법 제4조에 의한 허가를 얻어 택지정지를 하여야만 건축행위를 할 수 있다"는 조건을 붙여 이른바 조건부 준공검사를 하고 동일 같은 내용의 일단의 주택지조성사업 완료공고를 함과 동시에 위 준공검사 도면과 관계서류를 서울특별시 도시계획과와 소관구청 시민봉사실에 각 비치하여 이해관계인 등의 열람에 제공하고 그후 위 준공검사도면과 동일한 내용의 도시계획열람도를 작성하여 소관구청에 비치하여 두고 민원인으로부터 도시계획확인을 요청하여 오면 위 원형택지에 대하여는 위와 같이 "도시계획법 제4조 행위허가를 요함"이라는 내용을 부기하여 그 확인을 하여 주고 있는데, 이건 토지는 위와 같은 도시계획사업의 시행결과로 조성된 일단의 주택지가 분할된 1천여 필지의 대지 가운데 일부인 원형택지 중의 하나로서 당초 위 소외 회사의 소유로 귀속된 것은 1974.3.20. 소외 3이 위 소외 회사로부터 이를 매수한 다음 1974.8.1. 공부상으로 그 지목이 대지로 변경된 후 1984.7.9. 원고가 이를 전전 매수하여 그 소유권을 취득하게 된 사실, 이건 토지는 위와 같이 현재 도시계획상 주거전용 지역이고 공부상은 지목이 대지로 되어 있으나 위 준공검사 후에도 사실상 택지로 조성되지 아니하여 그중 259평방미터 부분만 평지일 뿐 그 나머지 356평방미터 부분은 20년생 소나무 20여주등 자연생 산림이 우거진 채 고저의 차이가 현저한 산비탈인 원형 그대로 지금에 이르고 있으며, 원고가 건축허가신청을 한 건물은 대부분 위 원형토지부분에 건립되기로 되어 있는 관계로 그 부분에 대한 형질변경과 산림훼손을 하지 아니하고서는 건축이 불가능한 사실, 또 이건 토지는 북한산 남쪽 중턱의 상단부에 위치하고 있는 토지로서 위 주택단지 조성사업의 시행결과로 그 앞쪽에는 노폭6미터의 포장된 산복도로가 연접하여 산중턱을 가로 질러 개설되어 있고 동 도로에는 상하수도 시설과 전기시설이 되어 있으며 위 산복도로 위편에 위치하고 있는 같은 주택단지내의 일부 대지상에 1976.7.21.부터 1980.4.1.까지 사이에 건축허가를 얻어 여기저기 주택건물이 건립되어 있기는 하나, 이건 토지의 뒤편은 물론 그 부근 일대가 원래 서울 시민들이 즐겨찾는 "북한산공원"으로 10년 내지 20년 이상된 자생소나무와 잡목의 숲이 우거져 자연경관과 임상이 좋은 산록이고 지금도 그 바로 뒤편은 공원지역과 그린벨트지역으로 묶여 있을 뿐더러 특히 이건 토지가 위치하고 있는 산복도로 위편은 그의 산마루에 가까운 높은 지역인 점등 그 지형조건에 비추어 이를 주거지역으로 하기에는 심히 부적합한 지역일 뿐만 아니라, 위와 같은 산복도로 위편의 원형택지를 대지로 조성하기 위하여 형질변경을 허가하고 그 지상에 건축허가를 하여 주어 인가가 밀집하게 될 경우 주변의 자연환경과 풍치, 미관 등을 크게 손상할 우려가 있는 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 위 소외 1의 일부증언은 앞서 인용한 다른 증거에 비추어 그대로 믿지 아니하며 달리 반증이 없다.
한편 도시계획법 제8조에 의하면 "이법 또는 이법에 의한 명령의 규정에 의한 처분, 그 절차 기타의 행위는 그 행위에 관한 토지건축물에 대하여 소유권 기타 권리를 가진 자의 승계인에 대하여 효력을 가진다"고 규정하고, 동법 제9조에 의하면 "도시계획구역 또는 개발예정구역안의 토지 또는 건축물에 관하여 소유권 기타 권리를 가진 자의 도시계획사업 또는 개발예정구역안의 조성사업에 관한 권리의무는 그 토지 또는 건축물에 관한 소유권 기타 권리의 변동과 동시에 그 승계인에게 이전한다"고 규정하고 있으며, 또 동법 제4조에 의하면 도시계획 구역안에서의 토지의 형질변경 등의 행위는 시장 또는 군수의 허가없이 이를 행할 수 없도록 규정하고 동법시행령 제5조의 2에 의하면 위 법 제4조 제1항의 규정에 의한 형질변경 등을 허가함에 있어서는 당해 토지의 합리적인 이용이나 도시계획사업에 지장이 될 우려가 있는 것으로서 건설부령이 정하는 기준에 적합하지 아니한 경우에는 이를 허가하여서는 아니된다고 규정하고 있고, 이에 따른 토지의 형질변경등 행위허가기준등에 관한 규칙(1982.4.17. 건설부령 제328호) 제4조 제1항 제1, 2호에 의하면 당해 사업의 시행으로 인하여 주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 지역, 지형조건 등에 비추어 당해 사업의 시행이 심히 부적합한 지역안에서는 위 도시계획법 제4조 제1항에 의한 허가를 하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 위 인정의 각 사실을 앞서 인용한 도시계획 관계법령의 각 규정과 그 취지 및 그밖에 위 도시계획사업 시행당시에 시행중이던 도시계획법의 관계규정 등에 비추어 종합적으로 고찰하여 보면, 위와 같이 원형택지인 이건 토지상에 주택을 건축하기 위하여는 형질변경에 의한 택지조성이 선행되어야 하고 이를 위하여는 위 주택단지조성공사의 준공검사시에 붙여진 조건에 따라 도시계획법 제4조에 의한 허가가 있어야 하며, 위와 같은 원형택지상의 건축제한은 위 주택단지조성 공사의 준공검사와 그 공고당시의 토지소유자 뿐만 아니라 그후 당해 토지의 승계취득자인 원고에게도 그 효력이 미친다 할 것인 바, 위 인정의 이건 토지의 지형조건이나 주위환경 등에 비추어 보면 이건 토지에 대하여는 대지화를 위한 형질변경을 허용하지 아니함이 상당하다 할 것이고, 또 위와 같은 토지용도에 따른 사용제한은 위 준공검사 도면 내지 도시계획열람도의 공시, 비치와 도시계획확인증명 등에 의하여 일반인이 이를 쉽게 알 수 있도록 되어 있고, 또 위 산복도로 위편에 있는 같은 주택단지내의 일부 대지상에 주택의 건축허가를 한 것은 이건 건축허가거부처분과는 그 시기를 달리할뿐더러 그 택지의 원형이나 배경 및 주변상황이 이건 대지와 동일하다고 단정할 자료가 없는 터이니 만큼, 위와 같은 원형택지상의 건축제한에 따라 현실적으로 대지로 정지되지도 아니하였고 또 형질변경에 의하여 대지화하기에 적합하지도 아니한 이건 대지상의 주택건축을 불허가한다 하여 그것이 바로 위 토지의 승계취득자인 원고의 기득권 내지 기대권을 침해하거나 위 다른 대지소유자와의 사이에 형평을 그르쳐 부당한 정도를 넘어서 위법에까지 이르는 것은 아니라 할 것인즉, 위와 같은 견지에서 이루어진 피고의 이건 건축허가거부처분은 적법하다 할 것이고 그것이 법적근거가 없거나 그 재량권의 범위를 일탈 내지 남용한 위법한 처분이라고 다투는 원고 소송대리인의 위 주장은 그 이유가 없다 할 것이다.
(3) 그렇다면 피고의 이건 처분이 위법함을 전제로 하여 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유없이 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이한구(재판장) 정성욱 오행남