둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 적용기준(「건축법」 제54조제1항 등 관련)

「건축법」 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조제2항 및 같은 법 시행령 제86조제3항에서는 채광 확보를 위한 공동주택의 높이 기준을 규정하고 있는바, 공동주택을 건축하려는 대지가 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸치는 경우(각주: 준주거지역의 면적은 10,000㎡이고 제3종일반주거지역의 면적은 8,000㎡로, 준주거지역의 면적이 과반인 경우를 전제로 함), 해당 대지 건축물의 채광 등의 확보를 위한 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제54조제1항에 따라 같은 법 제61조제2항이 적용되는지 아니면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 함) 제84조제1항이 적용되는지?

먼저 「건축법」 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 "이 법의 규정"을 적용한다고 규정하고 있고, 채광 확보를 위한 건축물의 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제61조제2항 및 같은 법 시행령 제86조제3항에서 구체적으로 규정하고 있는바, 하나의 대지가 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있는 경우 해당 대지에서 채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이는 「건축법」 제54조제1항이 적용되는 것이 원칙입니다. 한편 국토계획법 제84조제1항 본문에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 "용도지역등"이라 함)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 일정 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서 「건축법」 제54조제1항의 적용이 배제되고 국토계획법 제84조제1항이 적용되는지 살펴볼 필요가 있습니다. 그런데 「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관의 향상을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 가로구역에서의 건축물의 높이 제한(제60조), 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(제61조) 등에 대해서 구체적으로 규정하고 있는 반면, 국토계획법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하고, 용도지역등의 지정을 통해 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지의 경제적·효율적 이용을 목적으로 하는 법률로서, 건축물 등의 용도·종류 및 규모 등의 제한(제76조), 용도지역별 건폐율(제77조) 등을 용도지역별로 세부적으로 규정하고 있습니다. 그렇다면 「건축법」과 국토계획법은 입법목적이 서로 다른 법률로서, '채광 등의 확보를 위한 높이 기준'은 국토계획법에 따른 토지의 경제적·효율적 이용을 위한 '건축 제한'에 해당한다기보다는 건축물 자체의 안전·기능·환경 등에 관한 규제로서 「건축법」상의 규율 대상으로 보아야 합니다. 또한 국토계획법에서는 "용도지역"이란 '건축물의 높이' 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다고 규정(제2조제15호)하고 있어, 건축물의 높이도 같은 법의 규율 대상에 포함될 수 있으나, 같은 법 시행령 제71조 및 별표 4 등에서는 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 '층수'를 제한하고 있는바, 이를 '채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한'에 해당한다고 볼 수 없으며, 그 밖에 같은 법 제52조제3항에서는 지구단위계획구역에서 「건축법」에 따른 채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 기준을 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 국토계획법령에 채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 기준에 관한 직접적인 규정은 두고 있지 않습니다. 따라서 이 사안의 경우, 해당 대지 건축물의 채광 등의 확보를 위한 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제54조제1항에 따라 같은 법 제61조제2항이 적용됩니다.